De bouwsector moet aan de slag
De bouwsector in Nederland staat voor de enorme uitdaging (Nationale Woonagenda) om tot 2030 jaarlijks 75.000 nieuwe woningen te produceren. In 2018 lukte dit bijna: 66.000 nieuwbouw woningen werden opgeleverd. En ca. 8.000 woningen konden worden toegevoegd door het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Maar uit een onlangs verschenen rapport van Capital Value blijkt dat er nog een achterstand van 263.000 woningen moet worden ingehaald en dat het aantal huishoudens de komende jaren verder blijft stijgen. Zij stellen de jaarlijkse behoefte veel groter is dan de genoemde 75.000 eenheden. Daarnaast kan steeds minder getransformeerd worden. Het ‘laaghangend fruit’ is inmiddels geplukt.
"De bouwsector in Nederland staat voor de enorme uitdaging om tot 2030 jaarlijks 75.000 nieuwe woningen te produceren."
Op de traditionele manier lopen we de achterstand niet in
De groeiende behoefte aan woningen is breed verdeeld. Starters, ouderen, mensen met zorgbehoefte, huurders in de midden-categorie (€700,- – €1000,- per maand), studenten en de groeiende groep singles hebben moeite hun woningbehoefte te vervullen.
Daarnaast blijkt (o.m. artikel in Cobouw van 27 februari) dat de bouwkosten van een nieuwbouwwoning fors blijven stijgen. In 2018 met ruim 9% en sinds 2015 zelfs met 27%. Deze ontwikkeling zet de betaalbaarheid van woningen voor de lagere en middeninkomens verder onder druk. De inkomens stijgen wel maar niet in dit tempo.
“De huidige bouw levert onvoldoende betaalbare productie om aan de huidige en veranderende vraag te voldoen. ”
Drie reacties uit de markt hierop:
1. Hoogbouw
Het realiseren van volume door meer in de hoogte te bouwen. Extreem voorbeeld is een gebouw in India waar na oplevering ruim 5.000 mensen zullen wonen: Een stad op zich. Ook in Nederland komt hoogbouw steeds meer voor. Er zijn nu ruim 200 hoge gebouwen en er komen er nog ruim 70 bij. Meest extreme voorbeeld in Nederland: De Rotterdamse Zalmhaven toren is het eerste woongebouw in Nederland dat door de 200 metergrens gaat. Discussie vindt plaats over de vraag of hoogbouw het woningprobleem kan oplossen. Wordt het niet te duur? Is dit passend voor alle doelgroepen? Lees in dit verband een recent interview met Fakton.
2. Standaardisering
Voorbeeld hiervan is de fabrieks- of conceptwoning die aan de consument voldoende keuzevrijheid biedt om te personaliseren. Maar wel zodanig is gestandaardiseerd qua ontwerp en maatvoering dat voor een belangrijk deel geproduceerd kan worden onder geconditioneerde omstandigheden.
3. Prefab
In een industriële omgeving worden bouwmaterialen tot complete bouwelementen gemaakt die vervolgens op de bouwplaats worden geassembleerd. Twee goede voorbeelden van bedrijven die bouwen met geprefabriceerde elementen zijn De Groot in Vroomshoop en het Veldhovense Byldis.
Wat betekent dat voor een ondernemer?
Wat zou de impact van de industrialisatie kunnen zijn op de bouwsector in het algemeen en op de koers van Byldis in het bijzonder. Wij vroegen het aan de CEO van Byldis, Jacco van Dijk.
Industriële productie impliceert een productielocatie met apparatuur en andere kostbare investeringen. Hiervoor heb je schaal nodig en een goede bezetting. Dit lijkt niet te rijmen met een flexibele kostenstructuur die nodig is om te kunnen opereren in een volatiele sector, zoals de bouw dat is. Hoe zie jij dat?
Eens. Daarom zoeken wij ook naar lange termijn afspraken (partnerships) waarin we open en transparant met elkaar projecten proberen te realiseren. Dit vergt ook meer effort in met name design trajecten omdat wij dan op een vroeger moment bij een bepaald project worden betrokken. Voor de klant (meestal de ontwikkelaar) geeft dit in een vroeg stadium een zekerheid op prijs, maakbaarheid en planning. De bouw beweegt zich meer richting samenwerkingsverbanden in plaats van de traditionele aannemer/onderaannemer-relatie. In mijn ogen is dit ook noodzakelijk omdat de bouw in toenemende mate industrialiseert en de complexiteit van gebouwen alsmaar toeneemt.
Een grote uitdaging voor de bouwsector lijkt het managen van de schaarste aan personeel en materiaal. Dit kan een bedreiging zijn voor vernieuwing en ook industrialisatie waardoor toekomstige bouwopgaven in het gedrang kunnen komen. Wat is jouw suggestie hoe om te gaan met dit dilemma en hoe gaat Byldis hiermee om?
Ten eerste is industrialisatie noodzakelijk om überhaupt nog op langere termijn te kunnen voldoen aan de bouwopgave. De problematieken rondom personeel worden daardoor voor een deel weggenomen omdat industrialisatie de afhankelijkheid van arbeid verkleint. Daarnaast wordt een deel van het traditionele vakmanschap in de fabriek overgenomen door een machine, wat betekent dat er een bredere inzetbaarheid mogelijk is van personeel. Byldis kiest ook voor industrialisatie maar met behoud van eigen personeel. Dat betekent dat de output verhoogd moet worden om het bestaande personeelsbestand te behouden. Dit vergt veel aandacht voor omscholing en opleiding maar is meteen ook een uitkomst voor de optrekkende pensioenleeftijd, die binnen onze industrie voor veel problemen zorgt. Door mensen om te scholen, kunnen ze efficiënter produceren en tegelijkertijd minder belastende werkzaamheden verrichten tot hun pensioengerechtigde leeftijd.
Nederland wil in 2050 een circulaire economie zijn. De bouw wordt geacht hieraan een grote bijdrage te leveren. Wat is volgens jou de connectie tussen circulair en industrieel bouwen en hoe vult Byldis dit in?
Industrieel bouwen is grotendeels off-site produceren en on-site assembleren. Wanneer er over circulaire economie wordt gesproken, wordt veelal alleen gedacht aan het hergebruik van sloopmaterialen, terwijl volgens ons juist het hergebruik van gebouwonderdelen veel impact kan maken. Door slimme verbindingen in het industriële proces te voorzien, kunnen gebouwen op een later tijdstip eenvoudig uit elkaar gehaald worden. Wat mij betreft is industrialisatie dus bijna een voorwaarde voor circulaire economie.
Door o.m. stijgende prijzen en een tekortschietende capaciteit is traditioneel bouwen op (korte) termijn niet langer houdbaar. Nieuwbouw wordt duurder dan bestaande gebouwen. Wat zou het effect op de kostprijs van een gebouw kunnen zijn indien maximaal kan worden gestandaardiseerd en/of geïndustrialiseerd? Kun je een voorbeeld geven uit je eigen praktijk?
Om te beginnen zal bepaald moeten worden wat verstaan wordt onder kostprijs. In het traditionele proces wordt nagenoeg alleen gekeken naar de kostprijs van materialen en arbeid en wordt de factor tijd buiten beschouwing gelaten. Industriële processen (ontstaan uit kostbare investeringen) hoeven niet per definitie de directe kostprijs te verlagen, maar kunnen door forse tijdsbesparing en voorkoming van faalkosten toch fors aantrekkelijker zijn. Daarbij is standaardisatie uiteraard een factor die ook de directe kostprijs kan beïnvloeden. Het is echter uitgesloten dat standaardisatie gaat betekenen dat er identieke gebouwen gebouwd gaan worden. De industrie zal zich dus moeten toeleggen op het standaardiseren van processen binnen hun bedrijfsvoering, die tot mass customisation gaan leiden, wat in de auto-industrie al jaren gebruikelijk is. De exacte hoogte van de mogelijke kostprijsreductie vind ik erg lastig in te schatten, vanwege de vele factoren die daaraan bijdragen. Ik ben er wel zeker van dat de voortschrijdende technologie tot een gegarandeerde kostprijsverlaging zal leiden. Binnen Byldis is een mooi voorbeeld van het effect van industriële processen op de bouw De Zalmhaven. Door de doorlooptijd van de bouw te verkorten van vijf naar drie jaar is het budget gerealiseerd. Het is dus niet altijd de directe kostprijs die doorslaggevend is bij een budgetbepaling.
De traditionele invulling van de productieketen in de bouw met de aannemer als regisseur gaat onder invloed van technologische vernieuwing en verregaande digitalisering veranderen. Welke partijen zullen volgens jouw inzicht dominant zijn in de toekomstige keten en waarom en welke rol gaat Byldis hierin vervullen?
In de traditionele invulling van de productieketen is de aannemer niet alleen de regisseur, maar ook de kennisdrager. Bij een verregaande mate van digitalisering en automatisering van de keten is dit model niet langer houdbaar. Het zwaartepunt naar mijn mening zal komen te liggen bij de partij die de belangrijkste impact heeft op de totstandbrenging van een gebouw (de rode draad). Deze partij moet leading en dominant zijn om ervoor te zorgen dat het project binnen de afgesproken tijd en met de afgesproken kwaliteit kan worden gerealiseerd. Er zal altijd nog een regisseur aanwezig dienen te zijn, echter met als specifieke kennis projectmanagement en niet langer kennis van het inhoudelijke proces van de toeleveranciers. Verder verwacht ik ook dat het aantal partijen wat in een samenwerkingsmodel een gebouw gaat realiseren in de toekomst sterk gaat afnemen tot de belangrijkste bouwonderdelen. Byldis heeft de ambitie om één van deze partijen te zijn door het engineeren, produceren en monteren van de complete ruwbouw.
“De bouw beweegt zich meer richting samenwerkingsverbanden in plaats van de traditionele aannemer/onderaannemer-relatie. In mijn ogen is dit ook noodzakelijk omdat de bouw in toenemende mate industrialiseert en de complexiteit van gebouwen alsmaar toeneemt.”
De Takeaways
- De huidige bouwsector heeft niet voldoende capaciteit om de toekomstige bouwopgaven (voldoende woningen, verduurzaming etc.) in te vullen. Voor de korte termijn goed nieuws voor de orderportefeuilles van de aannemers, voor de langere termijn wordt de sector vatbaarder voor disruptie;
- Hoogbouw, Prefab bouw en Standaardisering zijn mogelijkheden om te kunnen opschalen met beheersing van kosten zolang voldoende schaal kan worden gerealiseerd;
- Naast inzet van technologie kan voldoende schaal bereikt worden met samenwerking (horizontaal en verticaal) en/of consolidatie;
- De hoofdleverancier (industrieel producent) en het projectmanagement (bijvoorbeeld in de vorm van een digitaal platform) kunnen de rol van de traditionele aannemer overnemen.